Аспирант НГТУ НЭТИ систематизировал эконометрические модели для более точной оценки недвижимости

В Новосибирском государственном техническом университете НЭТИ разработан каталог моделей пространственной эконометрики для повышения точности оценки недвижимости.

Аспирант кафедры маркетинга и сервиса факультета бизнеса Лев Керман провел исследование на тему «Эволюция моделей пространственной эконометрики: применение для оценки рынка недвижимости», проследив, как менялись методы анализа от классических регрессионных моделей до современных инструментов, учитывающих пространственные и временные зависимости. Результатом стал каталог моделей для более точной оценки стоимости жилья. Научным руководителем работы выступила заведующий кафедрой маркетинга и сервиса доцент, кандидат экономических наук Марина Цой.

«Главный вопрос: почему внешне похожие объекты стоят по-разному и насколько точно модели это учитывают? При массовой оценке даже небольшая систематическая ошибка затрагивает целые районы, а кадастровая стоимость напрямую влияет на налог на имущество. Должен ли владелец квартиры платить больше только потому, что объект находится в привлекательном районе? Если местоположение учитывается, его вклад нужно определять точно и обоснованно. Сложность в том, что цены соседних объектов взаимосвязаны и одни и те же факторы по-разному влияют на стоимость в разных районах. Учет этих особенностей и определяет актуальность исследования», —  рассказал Лев Керман.

Научная работа аспиранта посвящена систематизации методов пространственной эконометрики, применяемых в оценке недвижимости. Автор изучил около 315 российских и зарубежных источников и сформировал на их основе каталог аналитических подходов, позволяющих учитывать местоположение объектов. Одни подходы помогают оценить взаимосвязь цен соседних объектов, другие — определить, как одни и те же характеристики жилья по-разному влияют на стоимость в различных частях города. Универсального инструмента для всех ситуаций не существует: выбор зависит от типа рынка, особенностей объекта и цели исследования. Каталог помогает аналитикам быстрее подобрать подходящий способ анализа для конкретной задачи.

«Суть подхода заключается в систематизации разрозненных моделей. Они разделены в зависимости от того, что именно нужно учесть: влияние соседних объектов, различия между районами или изменение цен со временем. Такой подход позволяет обоснованно подбирать инструменты для решения конкретной задачи, а не действовать наугад», — отмечает исследователь.

Пространственные модели могут применяться в массовой и государственной кадастровой оценке. Автор исследования обсуждал этот вопрос со специалистами ГБУ НСО «ЦКО и БТИ». Специалисты согласились рассмотреть пространственные модели при условии их адаптации к действующим требованиям. В ходе дальнейшей работы предстоит проверить на реальных данных, помогут ли они снизить систематическое смещение прогнозов в отдельных районах.

Итогом диссертационного исследования должна стать выработка процедуры, которая поможет выбрать подходящую модель оценки с учетом типа рынка, расположения объектов и особенностей исходных данных.